Budget 2027 LMNP : ce qui pourrait changer pour les propriétaires
Le Budget 2027 LMNP pourrait modifier sensiblement la fiscalité des propriétaires en location meublée.
Le texte propose notamment de plafonner la déduction fiscale des amortissements, avec des limites différentes selon que le logement relève de la location meublée classique ou qu’il est qualifié de meublé de tourisme.
À ce stade, une précision est indispensable : ces mesures ne sont pas encore en vigueur.
Le projet de loi vient d’être déposé à l’Assemblée nationale. Il doit désormais suivre l’ensemble du processus parlementaire et peut donc être amendé, profondément modifié ou voir certaines de ses dispositions supprimées.
Il est néanmoins intéressant pour un propriétaire de comprendre dès maintenant l’orientation proposée.
LMNP : pourquoi l’amortissement est-il si important ?
Lorsque le propriétaire d’un logement meublé relève du régime réel d’imposition, il peut comptabiliser différentes charges liées à son activité.
Il peut également pratiquer un amortissement comptable du logement et de certains équipements.
L’objectif consiste à tenir compte de la dépréciation théorique du bien et de ses composants au fil du temps.
Cet amortissement peut réduire le bénéfice fiscal issu de la location et constitue donc l’un des éléments importants du fonctionnement du régime LMNP au réel.
Le projet de loi de finances pour 2027 souhaite modifier ce mécanisme.
Ce que prévoit le projet de Budget 2027 pour le LMNP
Dans sa rédaction déposée le 1er octobre 2026, l’article 7 du projet de loi prévoit que, lorsque la location meublée n’est pas exercée à titre professionnel, l’amortissement du logement serait admis en déduction dans la limite :
de 2,5 % de sa valeur et de 7 000 € maximum par an et par foyer fiscal.
Il s’agit donc d’un double plafond : un taux maximal et un montant annuel maximal.
Cette modification pourrait avoir un impact différent selon la valeur du bien, son mode de financement, les autres charges supportées par le propriétaire et le montant d’amortissement actuellement pratiqué.
Chaque situation devra donc être analysée individuellement avec le professionnel chargé de la fiscalité ou de la comptabilité du propriétaire.
Un plafond encore plus faible pour les meublés de tourisme
Le projet introduit surtout une distinction qui mérite d’être relevée.
Lorsque le logement répond à la définition d’un meublé de tourisme, le plafond envisagé serait abaissé à :
1,5 % et 5 000 € maximum par an et par foyer fiscal.
Le projet créerait ainsi une différence fiscale explicite entre le LMNP en général et les logements ayant la qualification de meublés de tourisme.
Cette distinction est importante car la notion de meublé de tourisme répond à une définition juridique précise.
Il ne suffit donc pas de considérer qu’une location est « courte » ou « moyenne » pour déterminer automatiquement son traitement.
La durée du séjour, la situation du logement, le type de contrat et l’usage qui en est fait doivent être pris en considération.
Les amortissements déjà reportés seraient également concernés
Le projet de Budget 2027 ne concerne pas uniquement les futurs amortissements.
Il prévoit également de modifier l’utilisation des amortissements qui n’ont pas pu être déduits au cours des exercices précédents et qui sont actuellement placés en report.
Pour les amortissements non déductibles au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027, leur utilisation au cours des années suivantes serait limitée.
Le texte prévoit qu’ils ne pourraient être déduits que dans la limite de la moitié du bénéfice imposable restant après les amortissements de l’exercice, et pendant une durée maximale de dix ans.
Pour certains propriétaires disposant d’un stock important d’amortissements en report, ce point pourrait donc être aussi important que le nouveau plafond annuel.
Une mesure qui s’inscrit dans une évolution plus large de la fiscalité du meublé
Cette proposition ne constitue pas une évolution isolée.
Ces dernières années, plusieurs textes ont déjà modifié l’environnement fiscal ou réglementaire de la location meublée.
Le Gouvernement indique dans l’exposé des motifs du PLF 2027 vouloir poursuivre le rapprochement entre les régimes fiscaux de la location nue et du LMNP, tout en favorisant davantage la location de longue durée.
Le projet distingue parallèlement de façon plus marquée la location meublée classique des meublés de tourisme.
Cela confirme une tendance que les propriétaires doivent désormais intégrer : la location meublée n’est plus un modèle unique.
Location meublée et meublé de tourisme : deux notions à ne pas confondre
Dans le langage courant, la location meublée est encore fréquemment assimilée à Airbnb ou à la location touristique.
La réalité est beaucoup plus large.
Un logement meublé peut accueillir :
- un voyageur pour quelques nuits ;
- un salarié en mission pendant plusieurs semaines ;
- un cadre en mobilité professionnelle ;
- un étudiant ;
- une personne en formation ;
- une famille entre deux logements ;
- un locataire recherchant temporairement un appartement avant une installation définitive.
Ces situations correspondent à des besoins différents et peuvent relever de cadres contractuels et réglementaires différents.
Il est donc essentiel de ne pas raisonner uniquement à partir de la durée du séjour.
Pour un propriétaire, la question devient celle du bon mode d’exploitation
Pendant longtemps, la réflexion d’un propriétaire pouvait principalement porter sur le niveau de loyer ou le rendement attendu.
Aujourd’hui, plusieurs paramètres doivent être étudiés simultanément :
- la réglementation applicable au logement ;
- sa localisation ;
- le statut du propriétaire ;
- la fiscalité ;
- la demande locative réelle ;
- la durée moyenne des séjours ;
- les contraintes de gestion ;
- et les objectifs patrimoniaux du propriétaire.
Un appartement situé dans le centre de Lyon ne doit donc pas nécessairement être exploité de la même manière qu’un autre logement simplement parce qu’ils sont tous les deux meublés.
La bonne stratégie consiste à rechercher l’exploitation la plus cohérente avec le bien, son environnement réglementaire et le projet du propriétaire.
La moyenne durée prend une place croissante
Cette évolution est particulièrement intéressante pour les logements destinés à la mobilité temporaire.
Entre la location touristique de quelques nuits et le bail d’habitation traditionnel, il existe une demande importante pour des appartements entièrement meublés et équipés disponibles pendant plusieurs semaines ou plusieurs mois.
Mobilité professionnelle, missions temporaires, formations, mutations, travaux dans une résidence principale ou périodes de transition créent des besoins qui ne correspondent ni véritablement à l’hôtel, ni au bail classique.
Cette location de moyenne durée occupe aujourd’hui une place croissante dans le modèle développé par 2BeApart à Lyon.
Elle ne constitue évidemment pas une réponse fiscale universelle : chaque situation doit être analysée selon sa qualification juridique et fiscale.
Mais elle illustre pourquoi il devient de moins en moins pertinent de parler de « location meublée » comme d’un marché homogène.
Faut-il modifier dès maintenant sa stratégie LMNP ?
À ce stade, non.
Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé le 1er octobre et commence seulement son parcours parlementaire.
Les plafonds de 2,5 % et 7 000 €, ainsi que ceux de 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme, correspondent donc au texte actuellement proposé et non à une réglementation définitivement adoptée.
Il convient d’attendre les débats parlementaires et le texte définitif avant d’en tirer des conséquences fiscales précises.
En revanche, les propriétaires peuvent déjà s’interroger sur la cohérence globale de leur stratégie locative.
Avec 2BeApart : adapter le modèle au logement plutôt que le logement au modèle
À Lyon, la réglementation de la location meublée est devenue suffisamment complexe pour qu’une stratégie d’exploitation ne puisse plus reposer uniquement sur la recherche du revenu maximal à court terme.
Avec 2BeApart, nous privilégions une approche différente : analyser le logement, sa localisation, le cadre réglementaire applicable et la demande susceptible de lui correspondre.
Selon les biens, cela peut conduire à privilégier davantage la courte durée, la moyenne durée ou une combinaison adaptée aux différents besoins de mobilité.
L’objectif reste le même : construire une exploitation cohérente et durable pour le propriétaire, plutôt que d’appliquer la même recette à tous les appartements.
Le parcours parlementaire du Budget 2027 devra maintenant être suivi attentivement.
Nous reviendrons sur ces dispositions lorsque leur rédaction aura évolué ou lorsque le texte définitif sera connu.
Cet article présente les principales dispositions du projet de loi de finances dans sa version déposée le 1er octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Un expert-comptable ou un conseil fiscal doit être consulté pour apprécier les conséquences sur une situation individuelle.
Source principale : Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, article 7, Assemblée nationale, déposé le 1er octobre 2026.